Как продать квартиру — самостоятельно, с агентством недвижимости, с риэлтором

Оценка стоимости квартиры

В последние годы стало труднее продать квартиру. На то есть несколько причин.

Первая — возросшее число новостроек, в которых продается новое, чистое, светлое, современное жилье, с нулевым износом. На этом фоне, продать старую квартиру, которая была построена во времена СССР, в домах, которые выработали свой как технологический, так и эстетический ресурсы, сложно.

Вторая – кардинальное изменение технологии продажи недвижимости.
Любой человек может опубликовать объявление в категории «Продам квартиру» на сотнях порталов, агрегаторов или сайтах бесплатных объявлений.

Такая доступность, с одной стороны (и на первый взгляд), упрощает процедуру продажи квартиры, но на самом деле создает огромный информационный шум от частных лиц, владельцев, агентств недвижимости, опытных и особенно начинающих риэлторов, застройщиков и других игроков сферы недвижимости.

Потенциальный покупатель теряется от однообразности и неактуальности, быстро устает, когда в надцатый раз видит один и тот же объект с разными ценниками на разных интернет-площадках.

Поэтому процедура продажи квартиры является многоэтапным и весьма непростым мероприятием. Попробуем обрисовать эти этапы детально.

I. С чего начать

Опыт показал, что владельцы квартир бросаются в стихию продажи, не задав себе главного вопроса

Как быстро нужно продать квартиру?

Каждый обладатель недвижимости по умолчанию находится «в центре вселенной» и ему кажется, что достаточно разместить объявление в интернете, как отбоя от покупателей не будет. И правда, уже в течение часа после подачи объявления начинают поступать первые звонки. Но вот беда, это звонки не от покупателей, а от агентств недвижимости и риэлторов. Приблизительно на 8-10 звонке продавец квартиры начинает раздражаться (звонки есть, а покупателей нет) и эта ситуация может продолжаться не только месяцами, но и годами.

Поэтому, если у вас неограниченное количество времени, за которое необходимо продать квартиру, плюс, неограниченное количество терпения и настойчивости, вы можете почти все этапы продажи квартиры (за исключением нотариального заверения сделки купли-продажи) пройти самостоятельно.

Если продажа собственной квартиры тесно связана с другими событиями – переезд в другой город или другую страну, покупка новой квартиры, срочная потребность в деньгах, невозможность существования в старой квартире и т.д. — время, которое у вас есть на продажу, ограничено этими событиями.

Выходя на рынок недвижимости со своей квартирой, нужно четко понимать — До какой даты квартиру нужно продать!

II. Проверка и сбор документов на квартиру

Неочевидный для граждан, но хорошо знакомый нотариусам факт – огромное количество продавцов недвижимости даже не знают, что не имеют практической возможности продать свою квартиру, так как юридически не являются собственниками.

Классические примеры

Отсутствие документов
Отдельные люди и целые семьи, годами живущие в квартире, оказываются в затруднении ответить на простой вопрос – «Где документы на квартиру?».

Квартира не приватизирована
Такую квартиру продать нельзя, так как не приватизированная недвижимость, не ваша собственность, а собственность государства.

Квартира не внесена в реестр
Где лежит документ на квартиру известно, но этим документом является «Свидетельство о праве собственности» выданное до 2013 года. На сегодняшний день такое свидетельство само по себе не является документом, подтверждающим право собственности. С 2013 года фактом владения квартирой является запись в «Государственном реестре прав на недвижимое имущество».

Убедитесь что квартира ваша!!!
Проверить это можно в Реестре по адресу — https://kap.minjust.gov.ua/services

Если квартира не внесена в реестр, это необходимо сделать немедленно!
Внесение квартиры в реестр производится — государственным регистратором

Наследственная квартира
Дети или другие родственники проживают в квартире, оставшейся в наследство.
В случае если других претендентов на квартиру не было и/или вступление в наследство произошло «автоматически» наследники могут проживать в квартире годами и десятилетиями, считая что они являются владельцами. Но вот появился покупатель и удалось договориться о стоимости продажи. Вы идете к нотариусу и тут оказывается, что все что у вас есть – это свидетельство о смерти родственника и/или завещание. Но по этим документам продать квартиру невозможно. Единственным документом, который позволяет продать квартиру оставшуюся в наследство, является «Свидетельство о праве на наследство«.

Квартира неоднократно меняла владельца (досталась в наследство, дарилась, продавалась…)
Покупатель квартиры заведомо осторожный человек, так как не хочет покупать недвижимость, которую у него могут отобрать по решению суда, в пользу обманутых предыдущих владельцев или наследников, предъявивших свои права.

Нотариусы также не заинтересованы совершать сделки купли-продажи с «проблемными» квартирами и потому проверяют историю собственников и сделок по квартире.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Если такая проверка покажет проблемность недвижимости – нотариус может отказать.

Обременения
Квартира находится в залоге, ипотеке, арестована, на квартиру наложены другие обременения (например, по судебному иску или из-за долгов), и т.д. – такую квартиру продать невозможно.

Комбинации факторов не позволяющих продать квартиру, например, неприватизированная квартира на которую наследник не оформил свидетельство о праве на наследство. Такую квартиру сначала надо будет приватизировать, потом восстанавливать срок принятия наследства, потом официально вступить в наследство, потом вносить в реестр и только потом уже начинать продавать.

Покупатель не будет ждать, пока вы соберете необходимые документы или оформите квартиру в собственность – покупатель на квартиру уйдет к другому продавцу (продавцов много, а покупателей мало). Спросите об этом у опытных риэлторов, они расскажут сотни таких историй.

Поэтому — обязательно проверьте у нотариуса документы на квартиру перед продажей!
Проверять лучше у нотариуса в той местности, где находится квартира и у того нотариуса, который в конечном счете будет заверять договор купли-продажи. Это избавит вас от «сюпризов» во время оформления сделки.

Если квартира в столице, Киеве, тогда найдите нотариуса в Киеве.
Если квартира в другой местности, тогда найдите нотариуса в каталоге нотариусов Украины.

Это могут быть свидетельства (о приватизации, о наследстве, о вступлении в кооператив, т. д.) договора отчуждения (купля-продажа, дарение, обмен, решение суда). Также необходимы: техпаспорт на квартиру, удостоверение личности, идентификационный код (ИНН), справка о прописке (форма №3), справка об отсутствии запретов, арестов, залогов и задолженностей по коммунальным платежам, могут быть востребованы доверенности, согласие супругов, свидетельство о браке (о смерти), брачный договор.

III. Подготовка квартиры к продаже

Отнеситесь к этому этапу ответственно – второго шанса произвести впечатление на покупателя у вас не будет.

Попробуйте посмотреть на свое жилье не с точки зрения хозяина, а отстранено, глазами незнакомого человека. Насколько привлекательно выглядит ваша квартира для покупателя?

Впечатление о жилье покупатель начинает составлять еще при входе.

Необходимо позаботиться о входной группе (дверь в подъезд, площадка первого этажа, лестницы, лифт, площадка на вашем этаже, дверь в квартиру…). Поэтому постарайтесь убрать мусор из подъезда. Важно обеспечить освещение всех площадок, которые преодолеет потенциальный клиент. В подъезде и на этажах должно быть светло, свежо и чисто, а лифт исправно работать. Чистота и порядок показатель того, что в доме живут порядочные люди.

Если в подъезде грязно и темно а на стенах пошлые надписи, организуйте косметический ремонт. Помойте пол в подъезде, покрасьте стены. Такая подготовка будет стоить копейки по сравнению со стоимостью квартиры, но это поможет продать квартиру быстрее и выгоднее.

В самой квартире тоже наведите порядок. Избавьтесь от лишнего хлама в виде старой мебели, дряхлых ковров, книг и других не нужных вещей. Помойте полы в квартире, вымойте окна, приведите в порядок сантехнику, замените или постирайте шторы. Отполируйте ваши туалет, ванную и кухню! Можно поклеить новые обои желательно нейтральных тонов.

Лучшим считается стиль гостиничного номера – минимум вещей и эмоций.

Покупателю будет легче «раскрасить» свое будущее в квартире, которая не навязывает и не угнетает чуждой ему эстетикой.

Эта работа входит в обязанности риэлтора или агентства недвижимости, если они занимаются продажей вашей квартиры.

После этого можно переходить непосредственно к началу процессу продажи, который начинается с определения стартовой цены квартиры.

IV. Определение стоимости квартиры

Стартовая стоимость квартиры — это та цена, которая будет заявляться при выходе на рынок.
Проще говоря, это те цифры в долларах или другой валюте, которые будут указываться в объявлении о продаже.
Формирование правильной стартовой цены, критически важно. Если она заведомо и существенно завышена в надежде на «возможен торг», то возможно и торговаться не придется, потому что никто не заинтересуется такой квартирой.

На сегодняшний день существует три основных метода формирования стартовой цены с которой нужно выходить на рынок для продажи квартиры — самостоятельная оценка, официальная и профессиональная оценка. Давайте подробнее познакомимся с каждым из способов оценки.

Самостоятельная оценка

Понятно, что все придется делать самому.
Для определения стоимости жилья нужно ознакомиться с предложениями конкурентов (других продавцов).
Начните с изучения всех доступных объявлений о продаже в том же районе и/или улице где расположена продаваемая квартира.

Стоимость однотипных квартир может отличаться в диапазоне от 5 до 20%.

Важно понимать, что с одной стороны, цены указанные в объявлениях с аналогичной недвижимостью формировались на основании такого же анализа, а с другой, что в этих ценах уже заложены завышенные ожидания владельцев и некая сумма, которую владелец готов уступить при торге. Поэтому, если вы к завышенным ожиданиям и надбавками для торга других продавцов, добавите свои ожидания и надбавки, то цена будет нереальной.

На итоговую стоимость объекта влияют его планировка, расположение, год постройки, общее состояние квартиры, инфраструктура и придомовая территория. При анализе цен особое внимание обращайте на географию, тип дома, а также количество квадратных метров и дополнительных площадей (лоджия, балкон, тамбур). Увеличить стоимость относительно другого предложения может присутствие поблизости остановок общественного транспорта, социальные объекты, магазины. Также цену можно смело повышать, если в распоряжении будущего хозяина квартиры окажется паковочное место или кладовое помещение в доме. Стоимость квартир в элитных домах с огороженным двором, видео наблюдением и закрытой территорией не стоит приравнивать к обычным.

Зачастую бывает, что покупатель не готов платить за идентичную квартиру больше только из-за наличия дорогого и качественного ремонта. Эту точку зрения легко понять, ведь вкусы у всех разные. Поэтому просто включите задуманную сумму в стоимость, не оговаривая за что именно она предусмотрена. Ведь если квартира понравится, вопросов не возникнет и к цене. В противном случае сделайте небольшие отступные, которые также лучше заранее включить в цену.

Официальная оценка

В сфере недвижимости существует такая категория специалистов, которые называются оценщиками. Это люди или компании, которые имеют право определять стоимость имущества, в том числе и недвижимости. Теоретически, можно прибегать к услугам этих специалистов, но нужно понимать, что их ключевая задача – формировать стоимость недвижимости для целей налогообложения. Так как при купле-продаже недвижимости, граждане стараются заплатить как можно меньше налогов, такая оценка чаще всего заточена на уменьшение стоимости.

Другими словами, если вы хотите продать квартиру, то интересоваться стоимостью официальной оценки надо, но она не может быть единственным источником информации для формирования цены.

Кроме того, 5 декабря 2020 года Верховной Радой принят законопроект № 2047-д направленный на ликвидацию коррупционных схем при оценке имущества.
В ближайшем будущем предусмотрена возможность самостоятельной работы в базе сервиса определения оценочной стоимости, но уже сейчас можно воспользоваться данными из этой базы на странице http://www.spfu.gov.ua/ru/content/spf-estimate-basereport-dani-z-edinoi-bazi.html

Профессиональная оценка стоимости квартиры

Лучше специалистов по недвижимости, риэлторов и агентств недвижимости никто не знает реальную ценовую картину на рынке. В базах агентств и частных риэлторов сотни квартир, которые продаются (точнее, не продаются) годами по причине неадекватной стоимости и при этом, они же, годами находятся на сайтах по продажам недвижимости. Если вы будете ориентироваться на такие объекты, то автоматически попадаете в категорию «эту квартиру не продать».

В большинстве случаев, задав несколько вопросов, специалист по недвижимости в течение 10 минут может дать предварительную оценку стоимости квартиры. Такая оперативность и уверенность основаны на личном опыте продаж аналогичных квартир, статистике коллег и конкурентов, на заявках покупателей.

Фотографии

Покупатели, как и женщины, любят глазами.

Фотографировать нужно все комнаты минимум с двух ракурсов, а также кухню, санузел, коридор и придомовую территорию. Не лишним будет добавить план квартиры для того, чтобы потенциальные покупатели смогли представить себе квартиру в пространстве.

Если ваша квартира на фотографиях выглядит как застенок в тайланской тюрьме или «приют бомжей», то рассчитывать на покупателя просто бесполезно.

При фотографировании в поле съемки не должно быть персональных веще, например, на фотографиях кухни не допускается присутствие прихваток, лопаток, венчика, молотка для мяса, кастрюль, чайников и т.д., в ванной комнате не должно быть полотенец, зубных щеток и других вещей личного пользования – это отталкивает покупателя. С другой стороны, подобный прием подталкивает потенциального покупателя к тому, что жилье пустует без хозяина, которым мог бы стать он, покупатель. Человек будет мысленно расставлять свои вещи, мечтать о дизайне своей будущей квартиры, запоминать и привыкать к планировке.

Это плохие фотографии квартир:

Неправильные фотографии недвижимости

Это хорошие фотографии квартир:

Правильные фотографии недвижимости

Для хороших фотографий нужны хорошая камера, программа для обработки фото и штук 50 фото, из которых нужно отобрать 7-10 самых лучших.
Но помните, невозможно сделать хорошие фото, если квартира не подготовлена к продаже (смотрим подготовка квартиры к продаже).

Услугу по фотографированию квартиры можно заказать отдельно

Видео

Хорошие фотографии – это правильно и обязательно, потому что далеко не на всех интернет-ресурсах можно публиковать видео, но было бы глупо не использовать возможности Youtube, когда тысячи людей смогут увидеть вживую квартиру, которую вы продаете. От видео-презентации квартиры совершенно другой эффект, чем от фотографий.

Пример видео-презентации квартиры

(видео предоставлено риэлтором Андреем Анфиногеновым)

Текст объявления

Объявление пишите коротко и по делу. Разбивайте текст на абзацы для того, чтобы удобно было читать. Опишите основные преимущества своего предложения. Удобная транспортная доступность, свежий ремонт и так далее.

Если в текстах объявлений по продаже квартиры писать «как у всех», то и результат будет «как у всех», то есть — дешево. Чтобы получить хорошую цену за квартиру, нужно быть не как все.

Это объявление как у всех

Стандартное объявление о продаже квартиры

Это креативное объявление, не как у всех

Нестандартное объявление о продаже квартиры

Подготовку квартиры, фотографирование квартиры, создание видео, написание текстов объявлений, можно прописать в договор по продаже квартиры с агентством недвижимости или риэлтором.

Где публиковать объявление о продаже

Существуют два типа ресурсов, которые можно использовать для публикации объявлений.
Онлайн (в интернете) и офлайн (печатные издания, всевозможные места размещений – подъезды, столбы, доски объявлений, почтовые ящики…).

С онлайн-площадками вам поможет список сайтов, которые вы отобрали при попытке определить стартовую стоимость квартиры

Первая неприятность, заключается в том, что придется потратить немало времени для того, чтобы опубликовать объявление на всех площадках (именно на всех, а не на одной-двух).

У агентств недвижимости и риэлторов уже давно существуют аккаунты на каждом сайте или портале объявлений, поэтому в скорости и правильности вам вряд ли удастся их переплюнуть. Но при определенном запасе времени и настойчивости вы сможете провести публикацию сами.

Вторая проблема, с которой вы столкнетесь, это условная бесплатность публикаций.
Как правило, новое объявление быстро исчезает с «первого экрана» порталов недвижимости, а за каждую повторную публикацию или поднятие объявления вверх, придется платить.
Таким образом, «бесплатность» превращается в денежное соревнование с другими владельцами аналогичной недвижимости, агентствами, риэлторами и застройщиками, у которых финансовое обеспечение и опыт в продажах существенно превышают возможности рядового гражданина.

Третья проблема.
На рынке существует масса непорядочных игроков, использующих тактику «на понижение».
Вы с удивлением, а потом и возмущением, можете обнаружить, что вашу квартиру начали продавать какие-то люди и компании, которым вы этого не поручали. Более того, используя ваши фото и описания, они выставляют цену на вашу квартиру на несколько тысяч, а иногда и десятки тысяч, ниже вашей цены.

Зачем они это делают?
Одни, чтобы «замочить конкурента», потому что покупатель, видя, что на один и тот же объект продается по разным ценам, будет звонить тем, у кого цена на объект ниже, а это заведомо будете не вы.
Другие, чтобы позвонить к вам и сказать – «Есть покупатель, но готов купить дешевле», в надежде на то, что устав бороться вы согласитесь с более низкой ценой.
Пытаться в судебном порядке решить эту проблему почти невозможно или возможно, но ценой времени, которого у вас и так мало.

На сегодняшний день существует только один инструмент избежать подобной непорядочной конкуренции – эксклюзивный договор с риэлтором или агентством недвижимости.
Согласно договору, никто, кроме того с кем вы заключили договор, не имеет права осуществлять какие-либо действия по продаже вашей квартиры, а в случае появления таких людей или кампаний, у риэлтерского сообщества уже выработаны инструменты наказания.

С печатными методами рекламы в этом плане проще.

Во-первых, до сих пор существуют бумажные версии газет объявлений и существуют люди, которые их читают. Так что использовать еще один канал для продажи будет нелишним.

Во-вторых, никто не отменял старых добрых объявлений на столбах или в подъездах домов.
Так например из офлайновых методов, можно выделить те, которые используют риэлторы
— печать и расклейка листовок с объявлением о продаже
— разбрасывание объявлений по почтовым ящикам
— печать баннера-растяжки «Продажа» на балконе или в окне продающейся квартиры

Да, это требует затрат денег на разработку макета и печать, требует времени на расклейку и разбрасывание по ящикам, но довольно часто дает результат, особенно если вы знаете, где живет ваш покупатель.

Современные подходы в продаже квартир

Расширение возможностей

Не ленитесь и публикуйте объявление во ВСЕХ интернет каталогах, сайтах, агрегаторах.
Некоторые из них (менее посещаемые) позволят продержаться довольно долго в бесплатном режиме, кроме того, там не такая высокая конкуренция, а значит, будет меньше фейковых объявлений, среди которых могло бы затеряться ваше оригинальное.

Создайте и опубликуйте объявление на своей странице в фейсбук.
Поделитесь с друзьями, знакомыми, попросите их поделиться.

Также, можно создать отдельную страницу в Фесбук именно под продажу квартиры, что позволит рекламировать ее инструментами соцсети.

Найдите профильные группы в Фесбуке, вступите, подпишитесь. Некоторые из них позволяют бесплатно или за символическую цену делиться своими публикациями.

Создайте интернет-страницу или сайт с вашей квартирой на бесплатном конструкторе сайтов или закажите у веб-мастера. Это позволит рекламировать страницу в многомиллионной аудитории поисковой системы Гугл.

Современные риэлторы используют поиск по своей внутренеей базе покупателей или по базе агентства недвижимости. Бывают ситуации, когда даже без рекламы, а только пользуясь базой агентства и рассылкой по коллегам, квартира находит своего покупателя за несколько дней.

VI. Организация просмотров

Вам начали звонить на специальный телефон, который вы выделили под продажу квартиры.
Теперь необходимо отвечать на вопросы разного типа, глупые и серьезные, от посредников (которых будет не менее 80%) до самостоятельных покупателей.

От результатов беседы по телефону будет зависеть, придут ли покупатели смотреть квартиру.
С вами будут разговаривать как конечные покупатели, так и их представители (риэлторы и агентства недвижимости), поэтому не становитесь в позу «посредников не беспокоить». Не все покупатели и продавцы недвижимости действуют самостоятельно. Чем более финансово обеспеченный человек, тем с большей вероятностью он ценит свое время и тем с большей вероятностью он наймет посредника. А вам как раз и нужен покладистый покупатель.

Грамотно организованный просмотр гарант быстрой и выгодной сделки. Поэтому необходимо к просмотру готовиться заранее. Для этого можно перед самим просмотром освежить уборку: помыть пол и протереть пыль. Кроме уборки важно подготовить ответы на вопросы покупателей, которые обязательно будут заданы. Вопросы могут быть по поводу ремонта, мебели и соседей. Заблаговременно подготовьте документы на квартиру, которые покупатели могут попросить для того, чтобы убедиться, что именно вы являетесь собственником данной квартиры.

Со своей стороны тоже подготовьтесь задавать вопросы. Выявление потребностей покупателя важный процесс в любой продаже. Задавайте вопрос: по какой причине они себе покупают квартиру? Почему именно в вашем районе? Есть дети или нет. Отталкиваясь от полученных ответов, стройте свою презентацию квартиры. Необходимо понимать, что с разными людьми строить разговор нужно по-разному. Молодым родителям нужно рассказывать о безопасности, детских садах и школе. Молодой паре без детей говорить нужно о тишине, звукоизоляции и отличном ремонте. Пожилым рассказывать о тишине, уюте и спокойных соседях и т.д.

Общайтесь с клиентами уважительно и доброжелательно. Даже если у Вас неудачный день или просто плохое настроение, подумайте о том, что, возможно, именно этот человек готов заплатить. Постарайтесь идти на компромисс в выборе времени просмотра. Порой люди отказываются от встречи просто из-за неудобного часа, а ведь это может быть упущенная возможность.

Заранее уточните у клиента время, которое он планирует провести за просмотром. На этот период стоит отправить всех членов семьи на прогулку с домашними питомцами. Возможно, осмотр Вашей квартиры сегодня первый, и впереди еще несколько встреч. Тогда постарайтесь рассказывать четко и кратко. Можно упомянуть о нескольких незначительных минусах. Если же это завершающий просмотр на сегодня, предложите посетителю чай или кофе, небольшой ланч. Это поможет наладить общение и создаст приятную атмосферу заботы.

Постарайтесь произвести хорошее впечатление и запомниться. Тогда из множества вариантов, клиент выберет именно Вашу недвижимость.

Профессиональные риэлторы берут на себя все коммуникационные задачи и рекомендуют продавцу вообще уйти из дома на период просмотра и переговоров, потому что продавцу сложно скрыть эмоциональность и заинтересованность в продаже собственной квартиры.

В свою очередь, с высокой вероятностью со стороны покупателя может быть представитель, который обладает опытом в переговорах и который может «продавить» неопытного в продажах владельца недвижимости на существенные скидки. Некоторые владельцы специально нанимают риэлтора-переговорщика, чтобы «стоя в его тени» наблюдать за ситуацией не включаясь в обсуждения и споры, а только иногда вставляя в разговор фразы-усилители.

VII. Сделка купли-продажи квартиры

Если вы обо всем договорились с покупателем, главным человеком с этого момента становится — нотариус.

Юридически любой нотариус имеет право заверять договоры купли-продажи, но далеко не у всех нотариусов есть достаточный опыт для того, чтобы обеспечить законность, необратимость и безопасность сделки. В Киеве есть несколько нотариальных контор специализирующихся на договорах купли-продажи недвижимости.

Одна из лучших нотариальных контор — Центральная Нотариальная Контора по сделкам с недвижимостью

Нотариус может быть только один, либо со стороны продавца (с вашей стороны), либо со стороны покупателя, либо со стороны агентства недвижимости.

Идеальный вариант, если нотариусом оформляющим сделку будет тот же нотариус, который помогал вам готовить документы к продаже — вы с ним уже знакомы.

Если нотариус не с вашей стороны, проверьте что известно об этом нотариусе путем поиска в поисковой системе Гугл, посмотрите на каких порталах и в каких каталогах он присутствует, почитайте отзывы о нотариусе.

Если нотариуса нет в основных каталогах нотариусов и справочниках, есть основания насторожиться. Нотариус это публичная личность и если он не представлен в публичном пространстве, а тем более, если о нем есть только негативные отзывы, задумайтесь, есть ли смысл рисковать, и настаивайте на своем нотариусе, мотивируя это информацией, которую вы о нотариусе нашли (или наоборот, не смогли найти).

Кроме документов, которые вы уже подготовили благодаря общению с нотариусом на этапе подготовки документов может понадобиться согласие на продажу супруга/супруги, которое также оформляется у нотариуса.

При участии в сделке несовершеннолетнего — разрешение органов опеки.

В последнее время практика подтверждения состояния здоровья и вменяемости человека продающего недвижимость является нормальной. Поэтому многие банки при выдаче ипотеки, и покупатели при покупке квартиры требуют справку от психиатра и нарколога.

Обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или риэлтором по вопросу финансового мониторинга, так как существует законодательное ограничение при осуществлении финансовых операций на сумму больше 150 тысяч гривен. Кроме того, банк может потребовать документы подтверждающие доходы, как продавца, так и покупателя недвижимости.
Если обе стороны или одна из сторон не сможет документально подтвердить источник происхождения денег, банк имеет полное право отказать в проведении операции.
Причем «переметнуться» в другой банк уже не получится, так как эта информация сразу же попадает в общую базу, а банки не готовы рисковать штрафами, размер которых в сотни раз превышает стоимость вашей квартиры.

Покупатель может потребовать и другие документы. Идти или нет на компромисс в этом случае — личный выбор продавца.

Предварительный договор или договор задатка

На сегодняшний день вполне стандартной считается схема, когда перед заключением основного договора купли-продажи квартиры, оформляется предварительный договор или договор задатка, как его часто именуют агентства недвижимости.

Что общее и в чем разница между предварительным договором и договором задатка?

Общее в том, что договоры подобного рода предназначены для того, чтобы обеспечить определенные гарантии для будущего продавца и покупателя недвижимости.

Разница в том, что при заключении предварительного договора, сумма, которая вносится покупателем, как гарантия заключения сделки, остается у продавца, на случай если покупатель вдруг передумает. В случае задатка, покупатель имеет право потребовать возврат внесенной суммы. Поэтому настаивайте на заключении именно предварительного договора.

В предварительном договоре обычно указываются и оговариваются следующие факты:

1. Паспортные данные участников сделки
2. Точный адрес продаваемой квартиры
3. Точная стоимость недвижимости
4. Сумму аванса или задатка
5. Дата и место проведения сделки
6. Сроки освобождения квартиры
7. Ответственность сторон за несоблюдение условий договора
8. Дата составления аванса или задатка и подпись сторон

Предварительный договор также заверяется нотариусом

Основной договор купли-продажи квартиры

В договоре нужно указать следующие данные: полное ФИО участников сделки, то есть продавца и покупателя; адрес регистрации покупателя и продавца; окончательную стоимость квартиры; подробное описание параметров квартиры (количество комнат, этаж, общая площадь); отразить количество зарегистрированных лиц в квартире; физическое и юридическое освобождения квартиры; сроки передачи квартиры; способ окончательного расчета по сделке.

Договор оформляется сторонами покупателя и продавца, путем собственноручного подписания документа в нотариальной конторе, заверением подписей нотаиусом, передачи денег (согласно оговоренной ранее процедуре) и регистрации права собственности нотариусом.

Взаиморасчеты

Как правило, взаиморасчет между сторонами происходит либо в отдельной, специально предназначенной для этого, комнате в нотариальной конторе, либо через депозитный счет нотариуса, либо через ячейку банка.

Оговорите с нотариусом заранее, когда будут передаваться/перечиляться денежные средства:

• до подписания договора
• после подписания, но до заверения договора нотариусом
• после подписания и заверения договора нотариусом
• после подписания, заверения и регистрации права собственности

Последовательность процедур подписания, пересчета суммы, проверки банкнот, передачи или перечисления денежных средств, ответы на вопросы кто оплачивает услуги нотариуса и прочие денежные нюансы, должны быть оговорены сторонами еще на этапе заключения предварительного договора, закреплены нотариусом и неукоснительно соблюдаться.

Регистрация собственности

Подписание основного договора не означает, что квартира стала собственностью покупателя.
Право собственности необходимо зарегистрировать в государственном реестре имущественных прав, что к счастью может сделать тот же нотариус, который оформлял сделку, но если вы продавец и получили деньги за проданную квартиру, то эти вопросы скорей всего вас уже мало волнуют.

Так можно ли продать квартиру самостоятельно?

Конечно можно, если:

1. вы являетесь владельцем квартиры
2. вы правильно определили стоимость квартиры
3. вы правильно организовали рекламную кампанию
4. вы умеете вести переговоры
5. у вас достаточно свободного времени

Нужен ли риэлтор?

В привлечении риэлтора есть свои преимущества:

• Риэлтор гарантированно, продаст недвижимость в разы быстрее самого собственника
• Риэлтор организует рекламную кампанию, займётся активным поиском покупателя через собственные связи, организует просмотры
• Риэлтор абсолютно точно сэкономит время, силы и минимизирует критические ошибки

Но услуги такого помощника обойдутся примерно в 2-4% от стоимости продажи недвижимости.

Агентства недвижимости обычно делают больше частных риелторов, и поэтому, агентство обойдется немного дороже.
За свою комиссию они организуют все, что необходимо для сделки: проведут оценку недвижимости, анализ и сбор документов, и полное сопровождение сделки.
Обратившись в агентство недвижимости, заказчику будут оказаны услуги сразу всех специалистов – агентов, риэлторов, юристов, оценщиков, нотариусов.

В случае если предполагается сложная альтернативная сделка, агентство недвижимости или грамотный риэлтор незаменимы.

Самая простая сделка – это когда продавец единственный собственник, который купил квартиру в новостройке, а покупатель пришёл с наличными деньгами в кармане. Альтернативные сделки сами по себе очень сложные.
Дело в том, что в подобных сделках участвуют несколько продавцов, которые одновременно являются покупателями.
Например, продавец однокомнатной квартиры одновременно покупает двухкомнатную квартиру, а продавец двухкомнатной одновременно покупает трехкомнатную.
Таких продавцов-покупателей в сделке может быть до 10 человек. Причем некоторые участники сделки покупают себе квартиру с привлечением ипотеки или кредитных средств под залог продаваемой квартиры. В такой сделке без содействия со стороны профессионалов можно заблудиться и не найти выход.

В таких случаях важно иметь на своей стороне агентство недвижимости или опытного риэлтора.

В случае отсутствия потребности в комплексном сопровождении сделки, можно привлекать специалистов на конкретном этапе.

Допустим, нужно только проверить юридическую чистоту квартиры или составить договор купли-продажи — обращаетесь к нотариусу.
Убрать квартиру — обращаетепсь в клининоговое агентство.
Написать объявление — обращаетесь к копирайтеру.
Опубликовать в интернете — ищите фрилансера.
Напечатать листовки — ищите полиграфиста.
Расклеить листовки — ищите расклейщика.
Организовать просмотры — просите риэлтора и т.д.

Таким образом, можно сэкономить на риэлторской услуге до 2%.

В случае если все же вы решились на самостоятельную организацию продажи вы вероятнее всего сэкономите на агентской комиссии, но придется самостоятельно заняться подготовкой квартиры к продаже, рекламой в печатных СМИ и в интернете, полиграфией, рассылками, организацией показов, общением по телефону (сразу же заведите себе отдельный телефон или sim-карту), переговорами с покупателями…, плюс, возложить на себя ответственность по организации сделки, оформлению документов и регистрации.

В случае если вы крайне занятой человек можно оформить нотариальную доверенность на человека, который будет представлять ваши интересы во всех инстанциях. Доверенность лучше оформлять без права продажи, а на сделке и подписании основного договора лучше присутствовать лично.